ИЖС с эскроу – преимущества кредитования физлиц и застройщиков

Банковские счета эскроу применяются при заключении сделок купли-продажи с целью снизить возможные финансовые риски и защитить интересы сторон. Согласно подписанному президентом РФ пакету законов с 1 марта 2025 года механизм эскроу будет распространен на сегмент ИЖС. Воспользоваться данной банковской услугой смогут будущие владельцы частных домов, подписавшие договор с подрядными организациями, занятыми в сфере индивидуального жилого строительства и получившими соответствующую аккредитацию.

Условия предоставления ипотечного кредита на ИЖС с эскроу на примере Сбербанка

Процедура оформления ипотеки с эскроу для индивидуального жилого строительства заключается в единовременном предоставлении кредитных средств на банковский счет до полного завершения возведения нового дома и сдачи его в эксплуатацию. При этом в залог оформляется земельный участок, отведенный под ИЖС.

При оформлении счета эскроу имеют место следующие ограничения:

1. Регион, в котором ведется строительство, не должен упоминаться в списке исключений.
2. Возведение объекта ведется рекомендованной банком подрядной организацией на собственном участке земли или на земле, купленной в ипотеку у подрядчика.
3. Жилой дом должен быть полностью построен с последующей постановкой на кадастровый учет. При этом клиент обязан подтвердить и оформить на него залог в пользу банка в срок, не превышающий 18 месяцев, начиная от даты оформления кредитного договора. В случае нарушения данного требования банк имеет право насчитать неустойку по кредиту.

Должны быть также соблюдены следующие требования к возводимому объекту и земельному участку:

• новый дом должен быть в обязательном порядке зарегистрирован как жилой объект;
• общая стоимость участка земли и жилой новостройки должна быть больше суммы оформленного кредита.

В остальном требования к дому соответствуют условиям других программ кредитования для ИЖС.

Механизм эскроу для ИЖС

Процедура оформления и реализации механизма эскроу-счета в банке включает следующие основные этапы:

1. Покупка физическим лицом участка, на котором планируется возведение дома.
2. Оформление договора строительного подряда.
3. Оценка банком кредитного риска и принятие решения о кредитовании организации-подрядчика.
4. Оформление трехстороннего договора эскроу между подрядчиком, покупателем и банком.
5. Кредитование подрядчика. (Застройщик может на свое усмотрение возводить дом, расходуя собственные средства, или воспользоваться специальным кредитом от банка, ставка которого составляет от 1 до 6%. Чем быстрее выполняются работы, тем ниже ставка).
6. Депонирование средств физического лица на эскроу. При этом подрядчику выдаются не более 80% от данной суммы.
7. Возведение дома с последующим подписанием акта приема-передачи по окончанию строительных работ.
8. Раскрытие счета эскроу, в процессе которого деньги передаются на ссудный счет. При этом образовавшаяся разница между остатком на счете эскроу и суммой, необходимой для погашения кредита, поступает на расчетный счет.

Средства, хранящиеся на эскроу счете, принадлежат покупателю дома. Однако распорядиться ими до официального окончания строительства не могут ни застройщик, ни покупатель, поскольку банк блокирует деньги на срок сдачи жилого объекта. При условии соблюдения всех договорных обязательств деньги передаются подрядчику. В качестве обоснования для получения средств застройщик обязан предоставить в банк документ, подтверждающий, что возведенный дом был введен в эксплуатации точно в срок, указанный в договоре.

Механизм эскроу счета может быть реализован как с ипотекой, так и без нее. Заказчик может на свое усмотрение взять ипотечный заем с перечислением этих средств на эскроу. Данная схема возможна как в пределах одного банка, так и с привлечением других банков. Например, ипотека может быть оформлена в одном банке, а эскроу счет открыт в другом.

При нарушении подрядчиком договорных обязательств деньги будут возвращены покупателю, а именно в следующих случаях:

• подрядчик не сдал новостройку в эксплуатацию в назначенный срок;
• компания-застройщик признана банкротом и ликвидирована по решению суда.

В первом случае покупатель вправе запросить возврат средств еще до истечения срока, если на текущий момент времени является очевидным, что застройщик не успеет выполнить свои обязательства своевременно.

Во втором случае, если дом уже достроен подрядчиком, покупатель может не требовать возврата средств, а обратиться в суд с просьбой, чтобы ему передали в пользование новое жилье. 

Требования к организации-подрядчику и содержанию договору подряда

При оформлении эскроу должны быть соблюдены следующие требования:

• подрядчик не имеет права быть участником кредитной сделки (в качестве заемщика, поручителя, созаемщика) либо состоять в браке с ее участником;
• договор подряда на строительство может быть заключен только с одним застройщиком;
• подрядчик должен получить аккредитацию банка;
• договор должен содержать пункт об условиях и порядке безналичного расчета через счет эскроу.

Для получения аккредитации организация-подрядчик должна соответствовать следующим требованиям:

• бизнес был зарегистрирован более двух лет назад, имеется специализированный ОКВЭД;
• организация-подрядчик на момент заключения договора не находится в состоянии ликвидации, банкротства или прекращения деятельности;
• подрядчик располагает необходимым опытом возведения жилых домов, а именно, количество возведенных ИЖС не менее 5 или один МКД в течение последнего года;
• о компании-подрядчике отсутствует негативная информация, в том числе нет каких-либо ограничений на ведение профессиональной деятельности, исковых производств, арестов имущества и просроченных задолженностей.

Преимущества использования эскроу-счета

С 10 июля 2024 года Сбербанк применяет механизм эскроу при оформлении ипотечных кредитов для индивидуального жилого строительства. Оформление эскроу-счета дает покупателю следующие преимущества:

• гарантированная финансовая безопасность – деньги будут перечислены подрядчику при условии полного завершения строительства и сдачи новостройки в эксплуатацию;
• бесплатное открытие счета и его обслуживание;
• возможность единовременного оформления кредита;
• оформление кредита без необходимости дополнительного обеспечения. 

Преимущества внедрения эскроу для организации-подрядчика:

• рост уровня прозрачности строительной отрасли;
• приток новых клиентов и реализация дополнительного объема продаж;
• возможность банковского финансирования в объеме полного строительства объекта;
• отказ от котлового метода учета затрат и исключение вероятности нехватки средств на обязательные расходы;
• возможность поэтапного получения аванса на покупку строительных материалов согласно утвержденному графику;
• рост оборота компании благодаря дополнительному спросу на ее услуги.

После открытия счета эскроу производительность строительных работ перестает зависеть от реальных объемов продаж. Если у организации-застройщика оказывается недостаточно средств для продолжения строительства, она имеет право оформить кредит в банке и сразу получить в пользование нужную сумму.

При этом застройщику нет необходимости следить за движением средств на эскроу, поскольку полный контроль за всеми операциями и соблюдением сроков исполнения пунктов осуществляет банк.

Как изменятся цены на жилые дома после внедрения механизма эскроу 

Согласно информации Росстата в 1-м квартале 2024 года средняя стоимость квартир составляла 167580 р за 1 кв. м. В отношении ИЖС аналогичная информация отсутствует. Однако по утверждению Т-Ж экспертов стоимость квадратного метра в жилом частном доме составляет примерно 100000р, что значительно дешевле. Такая разница может обоснована более низкой стоимостью земли, выделяемой под частное жилое строительство.

По состоянию на текущий 2024 год ИЖС составляет около 70% возводимого жилья, т.е. уже на данный момент это направление является вполне конкурентоспособным.

При этом Госдума планирует рассмотреть поправки к Налоговому кодексу, согласно которым в перспективе услуги организаций-подрядчиков ИЖС, предполагающие использование эскроу, не будут облагаться налогами. Данная мера позволит свести к минимуму возможный рост цен, обоснованный проблемами с привлечением необходимых средств на ведение строительства.

Предполагается, что механизм эскроу получит свое дальнейшее развитие на базе типовых проектов жилых построек. В свою очередь массовое возведение однотипных домов должно положительно отразиться на ценах и сделать процесс ценообразования более понятным для покупателей. Кроме того, развитие ипотечных программ для ИЖС в сочетании со стандартизацией рабочих проектов будет способствовать насыщению рынка бюджетными новостройками.

С какой целью потребовалось внедрять эскроу-счета в сегменте ИЖС

Система покупки жилья с использованием механизма эскроу-счета была внедрена в России около пяти лет назад в сегменте строительства МКД и отлично себя зарекомендовала на практике. Благодаря данному инструменту финансовые интересы дольщиков получали надежную защиту на тот случай, если организация-застройщик не выполняла в полном объеме договорные обязательства.

В последствии этот инструмент оказался полезным и при строительстве ИЖС, поскольку многие подрядчики практиковали достройку старых домов за счет средств новых покупателей, что в случае форс-мажорных обстоятельств приводило к неспособности подрядчика закончить строительные работы и выполнить договорные обязательства. В результате, дольщики оставались не только без домов, но и без денег. Механизм эскроу помог значительно снизить риск возникновения подобных ситуаций.

Внедрение эскроу – обеление рынка ИЖС и рост ипотеки

Внедрение инструмента эскроу в сегменте ИЖС при заключении договоров подряда позволит в первую очередь достичь следующих положительных результатов:

• защитить финансовые интересы покупателей – потенциальных владельцев жилой загородной недвижимости;
• создать цивилизованный рынок ИЖС и обеспечить приток новых клиентов;
• развить ипотечное кредитование в этом сегменте.

К дополнительным плюсам использования механизма эскроу-счетов следует отнести:

• стимулирование строительства домокомплектов и как следствие обеспечение более интенсивного развития деревообрабатывающей и металлообрабатывающей отраслей;
• расширение возможностей для использования ипотечного кредитования на рынке частного домостроения.

 Для оформления кредита на возведение индивидуального жилого дома организация-подрядчик будет обязана предоставить банку пакет документов, подтверждающих его профессиональный уровень, надежность и деловую репутацию. Кроме того, внедрение механизма эскроу будет стимулировать строительные компании научиться правильно располагать средствами, выделенными на возведение жилой постройки, и вести систематический финансовый учет. Перечисленные меры будут способствовать очищению рынка ИЖС от недобросовестных застройщиков и как следствие росту популярности сегмента ИЖС среди потенциальных покупателей.